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Por regla general, las casas se venden a un precio más alto que el precio de compra, lo que genera las llamadas ganancias de capital. Por regla general, esas ganancias se gravan en irs a los tipos generales (abarcando). Sin embargo, la ley prevé exclusiones fiscales, y también hay maneras de reducir la cantidad de impuestos pagaderos.

Si usted está pensando en vender, o recientemente vendió una propiedad, entonces le presentamos una guía con información esencial sobre las ganancias de capital en el IRS generadas por el tipo de transacción (para tu comodidad, contacta con un profesional inmobiliario que te pueda ayudar).

Ganancias de capital del Irs en ventas de casas

¿Es obligatorio declarar la venta de una casa?

La primera regla que debe tener en cuenta es que cualquier venta de casa debe ser declarada en el IRS. Eso es incluso si no hay pago de impuestos. La transacción se menciona en el estado de cuenta del IRS para los ingresos del año en que tuvo lugar. Un ejemplo: quien vendió una casa en 2020 tiene que declararla en el IRS en 2020, que se entregará en 2021.

¿Cómo se declara?

La venta de una vivienda se declara en los anexos G o G1 (o ambos). Si la fecha de compra de la casa vendida es anterior a la del 1 de enero de 1989, deberá completarse el anexo G1 (cuadro 5). Si es posterior, deberá completarse el anexo G (cuadro 4).

Si la casa vendida se ha comprado en parcelas, en fechas separadas (antes y después del 1 de enero de 1989), como en el caso de una herencia, ambos anexos deben completarse.

Ejemplo:

En 1988, Francisco, un hijo único, adquirido por herencia, por la muerte de su padre, el 25% de una casa. Unos años más tarde, en 2010, su madre murió y Francisco heredó el 75% restante de la casa. Sin embargo, en 2020, decidió vender la casa.

En 2021, en el momento de la entrega del IRS 2020 (año de venta), el 25% del valor de la casa debería incluirse en el Anexo G1 y el 75% en el Anexo G.

¿En qué situación se pagan los impuestos?

La venta de la casa sólo implica el pago del IRS si se calculan las ganancias de capital. Es decir, si se obtienen beneficios de la transacción.

¿Cómo calcula las ganancias de capital?

Las plusvalías se calculan marcando la diferencia entre el valor de compra (precio de compra) y el valor de realización (precio de venta), menos los gastos deducibles con la compra y venta y los gastos con la valoración de la propiedad (obras, por ejemplo).

Si transcurre más de 24 meses entre la fecha de compra y la fecha de venta, el valor de adquisición se actualiza aplicando el 75% de un coeficiente de devaluación de moneda.

Ganancias de capital = Valor de realización - Valor de adquisición - (Cargos con realización y adquisición + Gastos con la apreciación de la casa)

¡Toma nota!

Para la liquidación de las ganancias de capital, el TA siempre considera el mayor de dos valores: valor de adquisición/realización o Valor de Capital Fiscal (VPT) de la casa en el momento de la transacción.

Ejemplo

En 2010, Manuel compró una casa por 80.000 euros (valor reservado), y en el momento de la compra, el VPT era de 115.000 euros. Manuel también tenía gastos de 1.300 euros (inscripción e impuestos) en la semilla.

Sin embargo, en 2020, la casa se vendió por 140.000 euros (valor reservado). Ese año, el inmueble tenía un VPT de 130.000 euros, fruto de las actualizaciones periódicas realizadas por AT. Por mediación inmobiliaria, Manuel pagó una comisión de 10.000 euros.

Para el cálculo de las plusvalías, AT considerará el VPT en el momento de la compra como el valor de adquisición en el momento de la compra, es decir, 115.000 euros, porque este valor es superior al valor en libros. Como valor de realización se tendrá en cuenta el valor de transporte, es decir, 140.000 euros, ya que este valor es superior al VPT de la vivienda en el momento de la venta, de 130.000 euros.

Al igual que entre la compraventa de la vivienda tardó más de 24 meses, el valor de adquisición (que, en este caso, corresponde al VPT) se ajustará a la realidad actual aplicando el 75% del coeficiente de devaluación de la moneda aplicable.

Valor de adquisición: 120 000 €

Coeficiente de devaluación de divisas: 1.075

Valor de adquisición con aplicación del 75% del coeficiente de devaluación de divisas: 123 626 €* (120 000 € x 1.075)

Valor de realización: 140 000 €

Gastos con la compraventa: 11 300 € (10 000 € + 1 300 €)

Plusvalías: (140 000€ - 123 626 € - 11 300 €) = 5 074€

Manuel obtuvo así un valor añadido de 5.074 euros con la venta de su vivienda.

* El cálculo se basó en la tabla con los coeficientes de devaluación de la moneda que se aplicarán a los bienes y derechos vendidos en 2020 (año de venta de la casa).

¿Qué gastos se pueden presentar para reducir las ganancias de capital?

Como se mencionó anteriormente, se aceptan gastos con la venta y adquisición de la casa vendida. Los gastos de venta incluyen el certificado energético y la comisión pagada a la agencia inmobiliaria, entre otros gastos que son necesarios para realizar la venta.

A efectos de los gastos con la adquisición de la vivienda vendida se consideran los costes con la obra, el registro de la propiedad y los impuestos aplicables, como el Impuesto Municipal de Transmisiones Onerosas de Bienes Inmuebles (IMT) y el Impuesto de Timbre (IS).

Los gastos también pueden presentarse con la recuperación de la casa. Aquí, introduzca las cantidades gastadas en trabajos de mantenimiento y conservación realizados en los últimos 12 años.

¡Atención!

Los costes presentados deben estar debidamente comprobados, ya que la prueba puede ser requerida en un plazo de cinco años. En el caso de la comisión de mediación inmobiliaria, debe mencionarse en la declaración de venta de la vivienda.

¿Qué parte de las ganancias de capital está gravada?

Por regla general, sólo el 50% de las plusvalías generadas en la venta de la vivienda están sujetas a impuestos si el vendedor es residente fiscal en Portugal. Un ejemplo: si se compensan las plusvalías de 50.000 euros, sólo se gravan 25.000 euros.

Sin embargo, hay una excepción a la regla del 50%. Si la casa se ha beneficiado de ayudas públicas no reembolsables para la adquisición, reconstrucción o ejecución de obras de conservación de más del 30% del VPT a efectos del IMI y se vende antes de 10 años, las plusvalías tributan al 100%.

¿Cómo calcula el impuesto?

Las ganancias de capital sujetas a impuestos (la mitad del total) se incluyen obligatoriamente. ¿Qué significa eso? Esto significa que deben añadirse a los ingresos restantes obtenidos durante el año (con la excepción de los gravados por separado, por opción u obligación, a un tipo especial o liberador). La tasa impositiva a aplicar es la del nivel del IRS resultante de la suma de todos los ingresos (salarios y ganancias de capital, por ejemplo), después de que se hayan hecho deducciones y desgravaciones esperadas. En el peor de los casos, las plusvalías se gravarán a un tipo del 53% (para una declaración de impuestos superior a 250.000 euros).

Ejemplo

María vendió su casa en 2020 y obtuvo plusvalías de 50.000 euros, de los cuales sólo el 50%, o 25.000 euros, están sujetos a tributación. Imagínese que, tras la inclusión de plusvalías en el resto de ingresos, María se sitúa en el sexto nivel de Hacienda (de unos ingresos recaudables de más de 36.967 euros a 80.882 euros), lo que supone un tipo del 45%. De esta manera, las ganancias de capital se gravarán a este tipo. Después de todo, María pagará 11 250 euros (25 000 euros x 45%) del IRS para ganancias de capital.

¿En qué situaciones se excluyen de la fiscalidad las plusvalías?

Algunos casos son en los que las plusvalías resultantes de la venta de una vivienda quedan excluidas de la tributación, es decir:

Adquisición antes de 1989

Las ganancias de capital generadas por la venta de una casa comprada antes del 1 de enero de 1989, fecha en la que entró en vigor el Código del IRS, están automáticamente libres de impuestos.

Venta de vivienda destinada a vivienda propia y permanente

Las plusvalías procedentes de la venta de una vivienda destinada a vivienda propia permanente también quedan excluidas de la tributación, siempre que:

• El importe de realización, deducido de la amortización de cualquier préstamo contratado para la adquisición de la vivienda, se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda para el mismo fin. En este caso, la reinversión se llevará a cabo entre los 24 meses o 36 meses anteriores siguientes a la venta;
• El importe de realización, deducido de la amortización de cualquier préstamo contratado para la adquisición de la vivienda, se reinvierte en la compra de uno o más de los siguientes productos:
  • Contrato de seguro financiero del sector de la vida;
  • Acceso individual a un fondo de pensiones abierto; O
  • Contribución al sistema de capitalización pública.

Para aprovechar esta exclusión de la tributación, es necesario que, en el momento de la venta, el propietario o su cónyuge/pareja se encuentra en situación de jubilación o tiene al menos 65 años de edad.

También se requiere reinversión dentro de los seis meses posteriores a la venta.

Por último, en el caso de un contrato de seguro financiero de vida o un fondo de pensiones individual, debe tener por objeto únicamente proporcionar al comprador o cónyuge o a su pareja de facto una prestación periódica regular por un período de 10 años o más, de un importe máximo anual igual al 7,5% del importe invertido.

¡Toma nota!

Si sólo se utiliza una parte del valor de realización, la exclusión de la tributación es parcial y el valor de realización se reinvierte proporcionalmente. Ejemplificando, si sólo se reinvierte el 50% del valor de realización, la exclusión de la tributación también corresponde al 50%.

¡Atención!

Las viviendas que se hayan beneficiado de ayudas públicas no reembolsables para la adquisición, reconstrucción o ejecución de obras de conservación superiores al 30% de la VPT con fines IMI y que se vendan antes de 10 años no podrán beneficiarse de la exclusión fiscal.

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