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Foto por Andrea Piacquadio en Pexels

Al igual que en la venta de un inmueble adquirido por ti, a la hora de vender un inmueble procedente de una herencia también tienes que pagar plusvalía inmobiliaria. 

Si las ganancias de capital inmobiliario se calculan de la misma manera que cuando vendemos una propiedad nuestra, entonces¿cómo podemos saber el valor de la casa heredada, cómo declarar en el IRS?  Para terminar con sus dudas sobre las ganancias de capital en la venta de propiedades heredadas, la abogada Natacha Branquinho de CRS Advogados responde algunas de estas preguntas que pueden estar surgiendo.

¿Cuál es la diferencia entre el cálculo de las plusvalías en la venta de inmuebles propios y los inmuebles heredados?

Según el abogado, en cuanto al cálculo de las plusvalías utilizamos los criterios de plusvalías de los inmuebles propios. Es decir, solo en caso de venta de la casa en la que se encuentran ganancias de capital es que hay pago del IRS.

Por lo tanto, para calcular las ganancias patrimoniales de los inmuebles heredados, así como en el cálculo de las plusvalías de los inmuebles propios, se aplica la siguiente fórmula:

• Valor de la venta del inmueble - Valor de adquisición (al que se puede aplicar un factor de corrección monetaria ) + Cargas con la valoración de activos (de los últimos 12 años) = Valor de las plusvalías inmobiliarias.

Plusvalías inmobiliarias en caso de herencia: ¿Cuál es la cuantía gravada?

Al igual que en la venta de inmuebles adquiridos por usted, en el caso de la herencia de un inmueble, la cantidad sujeta a tributación es también del 50% de la plusvalía. Esta cantidad se agrega a los ingresos restantes para determinar la tasa pagadera del IRS.

¿Qué está incluido en los cargos\gastos?

Los cargos y gastos a deducir incluyen: trabajos de recuperación (de los últimos 12 años), impuestos y tasas de registro (si los hubiera), pagos por mediación inmobiliaria, costos de obtención de certificados energéticos, entre otros. Natacha advierte que las cargas tienen que ser probadas . 

¿Cómo sé el valor de compra de la casa heredada?

El valor de adquisición se clasifica como considerado a efectos de la liquidación del impuesto de actos jurídicos documentados o que serviría de base para ello (Valor Liquidativo (VPT) del inmueble).
 

Cuando heredas una parte de la propiedad y quieres venderla, ¿cómo calculas el valor de las plusvalías inmobiliarias?

El importe tiene en cuenta el Valor Liquidativo (VPT) en el momento de la adquisición (en proporción a su participación ) al que hay que deducir del valor de venta, explica Natacha. Es decir, cuando se conoce el valor de adquisición, solo hay que hacer la resta mencionada anteriormente en el tema del cálculo de las plusvalías. 

¿En qué situaciones existe la exclusión de la tributación sobre las ganancias de capital? 

La exclusión del impuesto sobre las ganancias de capital se aplica a los mismos criterios. Es decir, queda excluido de la tributación del impuesto sobre plusvalías en los supuestos de:

• Bienes raíces adquiridos antes de 1989, año en que entró en vigor el Código del IRS.
• Mayores de 65 años o pensionistas que inviertan plusvalías (por la venta de un inmueble destinado a vivienda propia y permanente)   en un contrato de seguro de vida, apoyo individual a un fondo de pensiones abierto o aportaciones al régimen público de capitalización. Esta reinversión debe realizarse durante los seis meses siguientes a la fecha de venta.
• Las personas que han vendido su propia vivienda permanente (del contribuyente o de su hogar) y el valor de la venta se reinvierte en un nuevo inmueble para vivienda propia y permanente, en su construcción o rehabilitación. Esto dentro de los 36 meses posteriores a la venta o 24 meses antes de la venta.

En conclusión, Natacha, de CRS lawyers, explica que la exclusión de tributación se aplica:

• Si toda la propiedad ya ha sido heredada por una persona, afecta a su propia vivienda permanente; 
• Si hay una reinversión del valor de realización.  

Si la reinversión es parcial, la exclusión respectiva sólo se aplica a la parte proporcional del valor de venta correspondiente al importe reinvertido.

¿Cómo declarar la venta de una propiedad heredada en el IRS?

N en lo que respecta a la venta de la propiedad puede haber dos situaciones que es necesario distinguir en la declaración del IRS:

1. Si parte de la propiedad se hereda antes de 1989
2. Si otra parte de la propiedad heredada ocurrió justo después de esta fecha.

Deberá completar el anexo G1 de la declaración del IRS para la adquisición anterior a 1989 y el Anexo G para la adquisición después de esta fecha, en proporción a la adquisición.

En Idealista Noticias, 25 de marzo de 2022